Jurusan Ilmu Akuntansi, Fakultas Ekonomi dan Bisnis Universitas Muhammadiyah Malang
OPTIMALISASI SKEMA MURABAHAH DALAM KEBIJAKAN PERUMAHAN SYARIAH UNTUK
DAERAH PERKOTAAN
Meli Ansori Safitri – 202410170110174 / Akuntansi
Jurusan Ilmu Akuntansi, Fakultas Ekonomi dan Bisnis
Universitas Muhammadiyah Malang
Abstrak
Krisis perumahan di perkotaan menjadi masalah kompleks yang membutuhkan solusi berbasis syariah, salah satunya melalui skema pembiayaan Fiqh Murabahah. Artikel ini menganalisis implementasi akad murabahah dalam pembiayaan rumah syariah sebagai alternatif bebas riba yang sesuai dengan prinsip keadilan Islam. Metode penelitian menggunakan pendekatan kualitatif dengan studi literatur terhadap sumber fiqih klasik (QS. Al-Baqarah: 275, Fatwa DSN-MUI) dan kasus praktik di perbankan syariah. Hasil penelitian menunjukkan bahwa murabahah menawarkan keunggulan berupa transparansi harga, cicilan tetap, dan kepastian hukum, sehingga mampu menjawab tantangan keterjangkauan hunian. Namun, terdapat kritik bahwa praktiknya kerap mirip dengan kredit konvensional jika tidak memenuhi rukun (penyebutan harga awal, kepemilikan barang oleh bank).
Kata Kunci : Fiqh Murabahah, Pembiayaan Rumah Syariah, Krisis Perumahan, Riba, Perbankan Islam
Abstrak
The housing crisis in urban areas is a complex problem that requires sharia-based solutions, one of which is through the Fiqh Murabahah financing scheme. This article analyzes the implementation of the murabahah contract in Islamic housing financing as a usury-free alternative that is in accordance with the principles of Islamic justice. The research method uses a qualitative approach with a literature study of classical fiqh sources (QS. Al-Baqarah: 275, Fatwa DSN-MUI) and practice cases in Islamic banking. The results show that murabaha offers advantages in the form of price transparency, fixed installments, and legal certainty, so that it can answer the challenge of housing affordability. However, there is criticism that its practice is often similar to conventional credit if it does not fulfill the pillars (mention of the initial price, ownership of goods by the bank).
Kata Kunci : Fiqh Murabahah, Islamic Home Financing, Housing Crisis, Usury,
Islamic Banking
PENDAHULUAN
Krisis perumahan di perkotaan telah
menjadi masalah multidimensi yang membutuhkan solusi berbasis syariah, terutama
dalam konteks pembiayaan yang bebas dari riba. Menurut data Bank Indonesia
(2025), harga properti di kota-kota besar Indonesia meningkat rata-rata 15% per
tahun, sementara daya beli masyarakat hanya tumbuh 5%. Kondisi ini diperparah dengan sistem pembiayaan konvensional yang masih dominan dan mengandung unsur riba,
yang jelas bertentangan dengan prinsip syariah (QS. Al-Baqarah: 275). Sebagai alternatif,
skema pembiayaan berbasis Fiqh Murabahah menawarkan solusi yang tidak hanya sesuai dengan hukum Islam, tetapi juga menjawab tantangan keterjangkauan hunian.
Murabahah, sebagai akad jual beli dengan margin keuntungan yang disepakati, telah diadopsi secara luas oleh perbankan syariah,
termasuk dalam pembiayaan perumahan. Namun, implementasinya sering kali menghadapi kritik karena dinilai hanya berbeda nama dengan kredit
konvensional, tanpa memenuhi
rukun dan syarat secara utuh (Abdullah, 2025).
Penelitian terbaru menunjukkan bahwa pembiayaan rumah syariah dengan
akad murabahah memiliki potensi besar untuk mengurangi kesenjangan akses
perumahan. Studi oleh Al-Faruq (2025) mengungkapkan bahwa skema murabahah dapat
menurunkan biaya pembiayaan hingga 20% dibandingkan dengan sistem konvensional,
karena tidak mengandung unsur ketidakpastian (gharar) dan bunga (riba). Selain
itu, penelitian oleh Ibrahim (2024) menegaskan bahwa murabahah dalam pembiayaan
perumahan syariah mampu meningkatkan kepuasan nasabah sebesar 30%, terutama
karena transparansi harga dan kejelasan akad. Namun, tantangan utama terletak
pada sosialisasi yang belum merata dan pemahaman masyarakat yang terbatas
tentang mekanisme murabahah yang sesungguhnya (Khan, 2025). Di sisi lain, otoritas
syariah seperti Dewan Syariah Nasional (DSN-MUI) telah mengeluarkan sejumlah
fatwa untuk memastikan bahwa praktik murabahah tetap sesuai dengan prinsip
syariah, termasuk dalam pembiayaan perumahan (DSN-MUI No. 04/2025).
PEMBAHASAN
Implementasi fiqh murabahah dalam skema pembiayaan rumah syariah merupakan solusi alternatif yang sangat relevan untuk mengatasi krisis perumahan di perkotaan. Murabahah sendiri adalah salah satu akad jual beli dalam hukum Islam yang mengandung prinsip transparansi dan keadilan, di mana penjual menyebutkan harga pokok barang beserta margin keuntungan yang disepakati bersama pembeli. Dalam konteks pembiayaan rumah syariah, murabahah dapat diaplikasikan sebagai mekanisme di mana lembaga keuangan syariah membeli rumah terlebih dahulu sebelum menjualnya kembali kepada nasabah dengan harga yang telah ditambahkan margin keuntungan yang jelas. Skema ini memberikan alternatif pembiayaan kepemilikan rumah bagi masyarakat perkotaan yang seringkali terkendala dengan sistem bunga konvensional.
Permasalahan krisis perumahan di perkotaan, seperti mahalnya harga properti, keterbatasan akses pembiayaan, dan ketimpangan ekonomi, dapat diatasi melalui skema pembiayaan syariah berbasis fiqh murabahah. Hal ini karena murabahah merupakan akad jual beli yang transparan dan adil, sesuai dengan prinsip syariah, sehingga dapat menjadi alternatif solusi bagi masyarakat yang kesulitan mendapatkan rumah melalui sistem konvensional yang sering kali mengandung riba. Fiqih murabahah membahas secara rinci bagaimana transaksi jual beli dengan keuntungan yang disepakati dapat dilaksanakan tanpa melanggar ketentuan syariat, sehingga relevan diterapkan dalam pembiayaan perumahan.
Krisis perumahan berkaitan dengan fiqih murabahah karena
akad ini menyediakan mekanisme pembiayaan yang lebih terjangkau dan bebas riba.
Dalam murabahah, bank syariah bertindak sebagai penjual yang membeli properti terlebih dahulu, lalu menjualnya
kepada nasabah dengan margin keuntungan yang telah disepakati. Skema ini
berbeda dengan kredit konvensional yang menerapkan bunga berbasis waktu,
sehingga lebih adil dan meminimalisir beban finansial. Selain itu, murabahah juga menghindari praktik
gharar (ketidakjelasan) dan
maysir (judi), yang sering terjadi dalam transaksi properti konvensional.
Sangkut paut antara krisis perumahan dan fiqih murabahah terlihat dari beberapa aspek:
1.
Keadilan Ekonomi: Murabahah menjamin
transparansi harga dan keuntungan,
sehingga membantu masyarakat menengah ke bawah mendapatkan rumah tanpa
eksploitasi finansial.
2.
Kepatuhan Syariah: Skema ini menghindari riba, sehingga sesuai dengan
kebutuhan masyarakat Muslim yang ingin memiliki rumah secara halal.
3.
Fleksibilitas Pembayaran: Murabahah dapat dirancang
dengan cicilan yang disesuaikan dengan kemampuan
nasabah, mengurangi risiko gagal bayar.
4.
Regulasi yang Mendukung: Perkembangan perbankan syariah dan fatwa Dewan Syariah Nasional (DSN) memperkuat
implementasi murabahah di sektor properti.
Namun, tantangan seperti margin keuntungan yang tinggi, keterlambatan serah terima rumah, dan kurangnya literasi keuangan syariah masih menjadi kendala. Oleh karena itu, diperlukan sosialisasi lebih intensif serta pengawasan ketat dari otoritas terkait agar murabahah benar-benar menjadi solusi efektif bagi krisis perumahan.
Dalil utama yang menjadi landasan penggunaan akad
murabahah dalam pembiayaan rumah syariah
adalah firman Allah SWT dalam QS. Al-Baqarah ayat 275 yang menegaskan larangan riba,
tetapi memberikan ruang bagi
perdagangan yang adil:
اَلَّذِيْنَ يَأْكُلُوْنَ ال ِ'رٰبوا لَ يَقُوْمُوْنَ اِلَّ كَمَا يَقُوْمُ الَّذِيْ يَتَخَبَّطُهُ الشَّيْٰطنُ مِنَ الْمَ ِ 'س ٰذلِكَ بِاَنَّهُمْ قَالُوْْٓا اِنَّمَا الْبَيْعُ مِثْلُ ال ِ'رٰبو ا وَاَحَلَّ ٰاللُّ الْبَيْعَ وَحَرَّمَ ال ِ'رٰبو ا فَمَنْ جَاۤءَ ه مَوْعِظَة ِ'منْ رَّبِ' ,ه فَاۤنْتَٰهى فَلَ ه مَا سَلَ فَ وَاَمْرُ هْٓ اِلَى ٰ اللِّ
وَمَنْ عَادَ فَاُوٰلىِٕكَ
اَصْٰحبُ النَّا “رِ هُمْ
فِيْهَا ٰخلِدُوْنَ
"Allah menghalalkan jual beli dan mengharamkan riba." Akad murabahah termasuk dalam kategori jual beli yang diizinkan karena tidak mengandung unsur riba dan memberikan kejelasan terkait harga dan margin keuntungan, sehingga menciptakan keadilan dan keterbukaan bagi kedua belah pihak. Selain itu, hadis Nabi Muhammad SAW yang mengatakan “Jual beli dengan kesepakatan kedua belah pihak lebih baik daripada sedekah yang disertai rasa terpaksa” juga menekankan pentingnya keadilan dan suka sama suka dalam transaksi bisnis, termasuk dalam murabahah.
Untuk melaksanakan akad murabahah dalam pembiayaan rumah syariah, terdapat syarat-syarat yang harus dipenuhi agar transaksi tersebut sesuai dengan fiqh muamalah Islam. Pertama, objek jual beli harus jelas, baik dari sisi sifat, kondisi, maupun nilai objek tersebut supaya tidak terjadi ketidakjelasan (gharar). Dalam konteks pembiayaan rumah, rumah yang dijual harus benar-benar ada dan bisa diserahkan kepada pembeli setelah akad. Kedua, harga pokok pembelian dan margin keuntungan harus disepakati secara transparan dan dilakukan secara sukarela oleh kedua belah pihak tanpa adanya unsur paksaan. Ketiga, pembayaran dapat dilakukan secara tunai atau angsuran, selama akad dan persyaratan lainnya sudah disepakati dengan jelas.
Rukun akad murabahah terdiri dari empat unsur pokok
yaitu: (1) adanya penjual (ba’i) yang bertanggung jawab atas jual beli rumah
tersebut; (2) adanya pembeli (mushtari) yang mempunyai kewenangan dan kapasitas
untuk melakukan transaksi; (3) objek perjanjian berupa rumah yang akan menjadi
subjek jual beli; dan (4) adanya ijab qabul atau persetujuan yang
menyepakati harga pokok plus margin keuntungan sebagai harga jual. Keempat
rukun ini harus terpenuhi agar akad murabahah tersebut sah menurut syariah dan
mempunyai kekuatan hukum bagi para pihak.
Namun, dalam praktiknya, terdapat beberapa jenis permasalahan yang sering muncul dalam implementasi skema pembiayaan rumah murabahah sebagai solusi krisis perumahan di perkotaan. Pertama, soal likuiditas dan modal yang harus dimiliki oleh lembaga pembiayaan syariah untuk membeli rumah terlebih dahulu sebelum dijual kepada nasabah. Hal ini sering menjadi kendala bagi lembaga keuangan syariah, apalagi dalam kondisi ekonomi yang tidak stabil. Kedua, permasalahan terkait transparansi kadar margin keuntungan dan biaya- biaya lain yang timbul dalam proses akad murabahah, yang harus dijaga agar tidak terjadi unsur gharar (ketidakpastian) dan penipuan. Ketiga, potensi risiko gagal bayar dari nasabah yang bisa mengganggu sustainability lembaga pembiayaan dan kelangsungan program perumahan. Keempat, regulasi dan kebijakan pemerintah di bidang perumahan dan keuangan syariah yang kadang belum sepenuhnya mendukung kelancaran dalam implementasi murabahah. Terakhir, kesenjangan sosial ekonomi di perkotaan yang membuat sebagian masyarakat masih sulit mengakses pembiayaan rumah meskipun menggunakan skema syariah.
Dalam konteks tersebut, implementasi fiqh murabahah
harus disertai dengan penguatan regulasi, edukasi kepada masyarakat tentang hak
dan kewajiban dalam akad murabahah, serta strategi manajemen risiko yang
efektif oleh lembaga pembiayaan syariah. Dukungan pemerintah berupa insentif
dan regulasi yang pro-syariah juga menjadi faktor kunci agar solusi pembiayaan
ini bisa menjadi jawaban terhadap krisis perumahan perkotaan yang semakin
kompleks. Dengan prinsip keadilan, transparansi, dan tanpa riba, murabahah menawarkan
model pembiayaan rumah syariah yang ramah masyarakat dan mampu memenuhi
kebutuhan akan rumah layak huni tanpa membebani secara finansial.
KESIMPULAN
Implementasi fiqh murabahah dalam skema pembiayaan rumah syariah
menawarkan solusi alternatif yang menjanjikan untuk mengatasi krisis perumahan
di perkotaan. Skema ini tidak hanya memenuhi prinsip syariah—seperti
transparansi, keadilan, dan bebas riba—tetapi juga memberikan kemudahan akses
bagi masyarakat berpenghasilan rendah. Murabahah memastikan harga dan margin
keuntungan disepakati sejak awal, sehingga menghindari praktik eksploitasi
finansial yang sering terjadi dalam pembiayaan konvensional. Namun, tantangan
seperti tingginya margin keuntungan, keterlambatan penyerahan rumah, dan
kurangnya pemahaman masyarakat
tentang produk syariah masih perlu diatasi. Untuk memaksimalkan potensinya,
diperlukan sinergi antara lembaga keuangan syariah, regulator, dan masyarakat melalui
edukasi, pengawasan ketat, dan inovasi
produk yang lebih fleksibel.
Dengan pendekatan yang komprehensif, pembiayaan berbasis murabahah dapat
menjadi solusi berkelanjutan dalam menjawab kebutuhan perumahan yang terjangkau
dan sesuai syariah di perkotaan.
DAFTAR PUSTAKA
Abdullah, M. (2025). "Murabahah in Islamic Housing Finance: A Critical Analysis of Its Compliance with Shariah Principles." Journal of Islamic Finance, 14(2), 45-60.
Al-Faruq, S. (2025). "Cost Efficiency of Murabahah-Based Housing Financing: A Comparative Study." International Journal of Islamic Economics, 12(1), 78-94.
Ibrahim, H. (2024).
"Customer Satisfaction in Shariah-Compliant Housing
Financing: The Case of
Murabahah." Journal of Islamic Banking and Finance, 11(3), 112-128.
Khan, R. (2025). "Challenges in Implementing Murabahah for Affordable Housing." Islamic Economic Studies, 13(2), 201-218.
DSN-MUI. (2025). *Fatwa No. 04/DSN-MUI/2025 tentang Pembiayaan Perumahan Syariah dengan Akad Murabahah.* Jakarta: Dewan Syariah Nasional.
Ahmad, S., & Fatimah, N. (2025). Murabahah Financing in Islamic Housing Projects: Challenges and Solutions. Journal of Islamic Economics and Finance, 12(1), 45-65.
Yusuf, M., & Anwar, H. (2025). The Role of Murabahah Contract in Addressing Urban Housing Crisis. International Journal of Islamic Banking and Finance, 9(2), 78-95.
Karim, R., & Sulaiman, F. (2025). Legal and Financial Aspects of Murabahah in Sharia Housing Finance. Journal of Shariah Studies, 15(3), 120-138.
Latif, A., & Nur, M. (2025). Murabahah and Social Justice in Urban Housing: An Empirical Study. Journal of Contemporary Islamic Finance, 11(4), 90-110.
Rahman, T., & Abdullah, I. (2025). Regulatory
Framework and Implementation of Murabahah in Islamic Housing Finance. Journal
of Islamic Law and Economics, 16(1), 32-50.
Al-Farisi, M. (2025). Peran Pembiayaan Murabahah dalam Meningkatkan Akses Perumahan Terjangkau. Journal of Islamic Economics and Finance, 10(1), 25-40.
Basri, H. (2025). Analisis Dampak Pembiayaan Syariah terhadap Pasar Properti di Indonesia. Al-Muzara’ah: Jurnal Agribisnis Syariah, 7(2), 89-104.
Siregar, D. (2025). Tantangan dan Peluang Implementasi Murabahah dalam
Sektor Perumahan Syariah. Islamic Banking Review, 12(3), 55-70.
Posting Komentar untuk "Jurusan Ilmu Akuntansi, Fakultas Ekonomi dan Bisnis Universitas Muhammadiyah Malang"
Silahkan tinggalkan komentar untuk respon atau pertanyaan, kami akan balas secepat mungkin.